“债务违约潮”将临, 央妈放出“大招”, 房企有救了

来源:日期:2022/11/22 浏览:164

房价普跌超一年了,央妈为了刺激大家买房也已经将房贷利率一降再降,下调到历史新低了,可这一年多时间以来,在众多鼓励、补贴、降价、降息、降首付等数百个政策叠加之下,房地产市场仍然持续着前所未有的量价齐跌。

一,为啥持续降价,销量仍下滑

这里面主要有几个原因:

其一,收入和房价都降了,感觉不到房子偏宜

这一年多时间,大家都关注房子进入普跌,不少城市房价已经跌回三四年前,可是少有人关注到,实际上不仅仅是房价跌了,很多人的工资收入因为大环境不好、企业效益减弱而大幅缩水,甚至有些人因为企业倒闭已经失去了收入来源。

工资收入大幅下降、失去收入来源的人,买不起房;还在职的人,因为对未来工作及收入稳定性预期的大打折扣也不敢随便买房。

除此之外,买房首付低了、贷款利息少了,但毕竟后期的持房成本不仅不会下降,可能还会增加,比如:物业费这些年单价越来越高了、水电、取暖、煤气,甚至还有即将可能全面落地的房产税等。

这些成本过去在房价大幅上涨时期并不能突出啥,但是房价一旦下降,持多套房产者预期可带来的转手利润大幅下降,这个时候,控成本就成了主要工作。

其二,房地产行业步入下行期

下行周期最显著的特点,必然是淘汰掉一部分劣质企业,这也就意味着在这个过程中贸然进场,不仅要面临资产贬值风险,甚至还会因买到烂尾房而钱房两失。刚需显然不会为了一点蝇头小利就拿自己的血汗钱去做赌注!

其三,需求趋于饱和

过去,房地产市场进入了空前繁荣,仅仅20几年,我国就实现发达国家近百年城市化发展,与此同时,截至目前,咱们的住房率已经高达近97%。

说的简单粗暴点:能进城的,基本都已经进城了,进城买得起房的,基本都买了。

不论如何,如今买房已经不再是一拍脑门心血来潮的决定,而是要立足长远做好规划。

老百姓买房的顾虑这么多,对房企来说,可是致命的危机。

二,房企的危机

如今,距离2022年结束还有不到两个月时间,但对房企来说,距离2023越近,也意味着债务压力可能越来越大。

比如上个月最末一天,绿地控股发布公告对旗下9笔美元债寻求展期

然后这个月一号,民营房企旭辉控股就发布公告,宣布暂停支付境外融资安排项目下所有应付的本金和利息…

同一天,上坤地产也发布公告宣布到期美元债未获得展期,将导致公司2023年到期13.5%的优先票据出现交叉违约;

紧接着,三巽集团又发布公告表示,接获债权人的清盘呈请,涉720万港元财务咨询服务费未支付。

据说,截止这个月初,有过债务展期行为(所谓债务展期即推迟到期债务要求付款的日期)的房企已经增加至35家。这就意味着,当前房地产行业的债务问题依旧不太乐观。

不过,好在上述30多家提出债券展期的房企基本都能获得债权人通过,而且,不少房企展期期限均为一年。

但是,有专业人士认为,从目前整个市场的疲弱走势来看,一年时间显然无法让房企改善流动性紧张的局面。

其实说实话,当前来说,展期可能还称不上是最差的,更麻烦的是违约:

据上海票据交易所信息显示,今年,前三季度累计有36家房企美元债违约,比21年全年增加了24家;涉券规模550亿美元,比21年全年增加了368亿美元。

众所周知,房企要实现债务兑付只有两个渠道,一个靠销售端,提高房子的销量实现现金流,另一个就是靠融资。

很显然,销售回款这事已经没法按预期进行了,那么剩下的就只有融资了。

可自打三道红线出来以后,融资这一项就被急速压缩了,融不到资金,又卖不出房,房企的寒冬就从去年一直延续到今年。

眼下,又将进入寒冬,再过几个月,也就是2023年,我国开发商还有8348亿的债务到期。如果继续无法融到资金,继续量价齐跌也换不来房子的现金流,房企能缓和压力的有效途径就只能继续展期,即二次、三次展期。

可展期这事显然也有弊端,推迟的越久,累积的债务就越多,如果这期间不能有效换来现金流,结果会不会破产,就不好说了。

再者,展期这事也不是人人都能成功实现的。如果无法实现展期,房企找不到资金来兑付债务,其结果可能就是再来一次“躺平”,但是,这一次再“躺平”显然与过去不是一个量级,因为这一次累积的债务更多,覆盖面、创伤面将更大。

也就是说,眼下的形势并不乐观。所以双十一这天,央行、银保监会联合发布了《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。与以往的通知极大不同的是,不少媒体人觉得,这一次,央妈帮助房企融资的力度应该算是前所未有,总结其中的16条金融措施:

比如:支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期

这项措施应该可以有效缓解接下去即将到期的近9000亿债券的压力。

再比如:稳定房地产开发贷款投放、延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排、保持债券融资基本稳定,支持优质房地产企业发行债券融资等等。

这些政策对当下债务压力巨大的房企来说,绝对称得上精准纾困。

那么,这次放出前所未有的“大招”,是否就意味着买房的最佳窗口来了?

有业内人士认为,纾困房企是为了避免违约面扩大,从而影响到其他产业。而房价能不能涨,如今的市场已经不由房企的融资来决定,主要还是得看市场的需求端。

这两年的实体现状摆在那,收入及就业预期降低也是事实,以及人口迁移速度下降等众多因素,外加坚持房住不炒的方针,都意味着,房地产软着陆很重要,即是软着陆,求得就是一个“稳”字,即稳经济、稳房价,不能大涨大跌。

end

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